O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou recentemente uma decisão importante que impacta diretamente os proprietários de terras e imóveis que enfrentam processos de desapropriação pelo poder público. Em um julgamento unânime (Tema 1.454), o Tribunal definiu novos prazos-limite (“travas temporais”) para que os peritos calculem o valor de mercado do imóvel. O objetivo da mudança é evitar que os processos se arrastem por anos à espera de valorização imobiliária e garantir um “preço justo” tanto para o proprietário quanto para o Estado.
Até então, o valor da indenização costumava ser calculado com base no preço do imóvel no momento em que a perícia judicial era realizada — o que muitas vezes demorava anos para acontecer. Agora, o STJ estabeleceu datas exatas para definir esse valor, variando conforme o tipo de desapropriação:
Desapropriação comum (obras públicas e utilidade pública): o valor da indenização deve ser calculado com base no preço de mercado do imóvel em, no máximo, 1 ano após o início do processo judicial.
Desapropriação para reforma agrária: para terras improdutivas, o cálculo do valor deve corresponder ao preço de mercado do imóvel em, no máximo, 90 dias após a abertura da ação.
Desapropriação indireta: São os casos em que o Estado ocupa o terreno de forma irregular, sem processo prévio. Nestes casos, o valor da indenização será o preço que o imóvel tinha na exata data em que o Estado tomou posse da área (acrescido de correção monetária e juros previstos em lei).
Se a avaliação pericial for realizada depois desses prazos, o perito deverá usar técnicas científicas para calcular quanto o imóvel valia naquela data-limite do passado (seja 90 dias ou 1 ano após o início do processo).
A única exceção ocorre se o atraso na perícia for culpa exclusiva do próprio Estado (poder público). Nesse caso, o prazo limite é estendido pelo tempo desse atraso.
Além disso, o STJ definiu que qualquer valorização do imóvel que tenha ocorrido por causa da própria ação do governo (como a construção de uma nova estrada próxima, por exemplo) deve ser descontada do valor da indenização.
A nova regra não afeta perícias que já foram realizadas ou iniciadas. Ela só será aplicada aos processos em que o juiz determinar a realização da perícia após a publicação oficial desta nova decisão do STJ.
Com limites de tempo mais rígidos para a avaliação dos imóveis, o proprietário precisa estar muito bem assessorado desde o primeiro momento do processo de desapropriação para garantir que a avaliação do seu patrimônio não seja prejudicada e que o valor pago seja, de fato, a justa indenização prevista na Constituição.