O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que as dívidas de condomínio não se submetem ao processo de recuperação judicial, sendo classificadas como créditos extraconcursais. Na prática, isso significa que as empresas em crise financeira não podem incluir taxas condominiais em atraso no plano de recuperação, garantindo aos condomínios o direito de cobrar esses valores integralmente e pela via da Justiça comum.
A decisão foi firmada pela Segunda Seção da Corte sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.391), o que confere efeito vinculante ao entendimento para todos os tribunais do país.
Por que a taxa de condomínio é tratada de forma diferente? No centro da decisão está a natureza jurídica da obrigação condominial, classificada como propter rem — ou seja, uma dívida que adere ao próprio imóvel e não apenas à pessoa ou empresa proprietária.
O STJ considerou que:
Preservação do bem: O pagamento da taxa condominial custeia a manutenção, a segurança e a conservação do próprio imóvel. Logo, a despesa beneficia o patrimônio da empresa recuperanda.
Equilíbrio coletivo: Permitir que uma empresa suspenda o pagamento de condomínio sobrecarregaria os demais condôminos, gerando rateios extras injustificados e enriquecimento sem causa da devedora.
Manutenção do fluxo financeiro: Diferente de fornecedores comerciais ou instituições financeiras, o condomínio não tem margem de lucro nem atua no mercado de crédito; sua receita existe exclusivamente para arcar com despesas imediatas de conservação.
Mudança prática
A fixação dessa tese traz impactos diretos tanto para a administração condominial quanto para empresas em processo de reestruturação:
Cobrança na Justiça Comum: O condomínio não precisa habilitar seu crédito na fila geral da recuperação judicial. A cobrança ou execução do título continua tramitando diretamente na vara cível comum.
Sem descontos ou carências: O crédito condominial fica imune aos deságios, parcelamentos longos ou renúncias comuns aprovadas nos planos de recuperação. O valor deve ser pago integralmente, com juros, correção monetária e multa.
Cobrança de débitos antigos e recentes: A regra vale inclusive para as dívidas anteriores ao pedido de recuperação judicial da empresa, afastando a aplicação da regra geral que congela pendências pretéritas.
Atos de expropriação: Embora a execução tramite na vara cível, o juízo da recuperação judicial ainda mantém a competência para avaliar se eventuais atos de penhora não afetam bens de capital comprovadamente indispensáveis à atividade da empresa.
A consolidação do Tema 1.391 pelo STJ traz maior segurança jurídica e previsibilidade financeira aos condomínios, conferindo instrumentos mais ágeis para a recuperação de receitas essenciais à sua operação. Para administradoras e síndicos, o momento exige uma revisão célere de eventuais créditos suspensos ou habilitados indevidamente em recuperações judiciais, garantindo que a cobrança seja redirecionada pela via processual adequada; já para empresas que cogitam ajuizar ação de recuperação judicial, a consolidação do entendimento exige cautela na formulação da estratégia, que deverá levar em consideração a matéria, agora, sumulada pelo STJ.