A Reforma Tributária, prevista na Constituição Federal (art. 156-A), no Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 e na Lei Complementar nº 214/2025, teve como principal objetivo transformar o sistema de tributação sobre o consumo no Brasil.
Foram extintos cinco tributos complexos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — que passam a ser substituídos por dois novos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Para evitar rupturas e garantir segurança jurídica às operações em andamento, a Lei Complementar nº 214/2025 instituiu regimes transitórios opcionais aplicáveis a determinadas atividades imobiliárias, incluindo contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Embora ainda não estejam definidas as alíquotas finais do novo regime, especialmente do IBS e da CBS, tudo indica que haverá aumento da carga tributária incidente sobre operações imobiliárias. As estimativas atuais apontam para uma alíquota conjunta entre 26,5% e 28%.
Por isso, é essencial que os contribuintes com contratos de locação e arrendamento firmados por prazo determinado e atualmente vigentes observem os prazos legais para aproveitar o regime transitório.
O art. 487 da LC nº 214/2025 autoriza os contribuintes a permanecerem temporariamente sob as regras anteriores do PIS e da Cofins, conforme o regime de tributação da pessoa jurídica. Assim, empresas tributadas pelo lucro presumido poderão recolher IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta da locação, reproduzindo o tratamento vigente de PIS/Cofins.
Para tanto, devem ser atendidos os seguintes requisitos:
Locação não residencial
- Contratos firmados até 16/01/2025 (data da promulgação da LC 214/2025).
- Necessário reconhecimento de firmas ou assinatura eletrônica das partes.
- Até 31/12/2025, será necessária a averbação ou o arquivamento dos contratos no Registro de Imóveis ou no Cartório de Títulos e Documentos — alternativamente, a disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, embora a forma dessa disponibilização ainda não tenha sido regulamentada.
- Validade do benefício transitório: por todo o prazo contratual.
Locação residencial
- Contratos firmados até 16/01/2025.
- Necessário reconhecimento de firmas, assinatura eletrônica das partes ou a comprovação de pagamento do aluguel até o mês seguinte ao início da vigência do contrato.
- Dispensa de registro em cartório e de disponibilização à Receita Federal ou ao Comitê Gestor.
- Validade do benefício transitório: até 31/12/2028, ainda que o contrato tenha prazo superior.
Resumo dos principais pontos de atenção:
- Contratos novos firmados após 16/01/2025 não poderão optar pelo regime transitório.
- Contratos de locação não residenciais devem estar registrados até 31/12/2025 — prazo fatal.
- Locações residenciais, embora dispensadas do registro, terão limite máximo de validade até 2028 sob o regime antigo.
- Recomenda-se revisar e formalizar assinaturas e registros o quanto antes para garantir o enquadramento e evitar a perda do benefício tributário.
Caso sua empresa possua contratos de locação que se enquadrem nesses critérios, a Cesar Peres Dulac Müller Advogados está à disposição para avaliar cada situação e orientar quanto às medidas necessárias para garantir o enquadramento no regime transitório dentro dos prazos legais.