El Superior Tribunal de Justicia (STJ) ha consolidado recientemente un entendimiento relevante para el sector agroempresarial sobre la extinción de contratos agrarios ante decisiones judiciales.
Consulte los principales puntos de la decisión dictada por la Tercera Sala en el REsp 2.187.412/MT:
Extinción del arrendamiento por decisión judicial
La Tercera Sala del STJ ha resuelto que la pérdida de la propiedad rural por el arrendador, como consecuencia de una decisión judicial en acción reivindicatoria, implica la extinción inmediata del contrato de arrendamiento. En consecuencia, el arrendatario no tiene derecho a permanecer en posesión del inmueble hasta la finalización del plazo contractual originalmente previsto.
Diferencia entre enajenación y pérdida judicial
La Magistrada Ponente, Nancy Andrighi, aclaró puntos fundamentales sobre la aplicación del Estatuto de la Tierra:
- Enajenación voluntaria: en caso de venta o imposición de carga real, el adquirente se subroga en los derechos y obligaciones del enajenante, manteniendo el contrato vigente (Art. 92, § 5º de la Ley 4.504/64).
- Pérdida por decisión judicial: esta hipótesis no debe confundirse con la enajenación. Según el Art. 26, inciso VIII, del Decreto nº 59.566/66, el arrendamiento se extingue por la pérdida del inmueble rural.
Consecuencias prácticas
- Ausencia de subrogación: obligar al nuevo propietario (que recuperó el bien judicialmente) a respetar un contrato al que no consintió constituiría una carga indebida.
- Innecesariedad de acción de desahucio: una vez extinguido el contrato por la pérdida de la propiedad, el nuevo propietario no necesita interponer acción autónoma de rescisión o desahucio para ser puesto en posesión.
- Derecho de preferencia: el derecho de preferencia del arrendatario presupone un contrato existente y válido, lo que deja de ocurrir con la pérdida del inmueble por el arrendador original.