O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente consolidou um entendimento relevante para o setor do agronegócio sobre a extinção de contratos agrários diante de decisões judiciais.
Confira os principais pontos da decisão proferida pela Terceira Turma no REsp 2.187.412/MT:
Extinção do arrendamento por decisão judicial
A Terceira Turma do STJ decidiu que a perda da propriedade rural pelo arrendador, em decorrência de decisão judicial em ação reivindicatória, implica a extinção imediata do contrato de arrendamento. Com isso, o arrendatário não possui o direito de permanecer na posse do imóvel até o término do prazo contratual originalmente previsto.
Diferença entre alienação e perda judicial
A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, esclareceu pontos fundamentais sobre a aplicação do Estatuto da Terra:
- Alienação voluntária: no caso de venda ou imposição de ônus real, o adquirente sub-roga-se nos direitos e obrigações do alienante, mantendo o contrato vigente (Art. 92, § 5º da Lei 4.504/64).
- Perda por decisão judicial: esta hipótese não se confunde com alienação. Segundo o Art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/66, o arrendamento extingue-se pela perda do imóvel rural.
Consequências práticas
- Ausência de sub-rogação: obrigar o novo proprietário (que retomou o bem judicialmente) a respeitar um contrato com o qual não consentiu seria um encargo indevido.
- Desnecessidade de ação de despejo: uma vez extinto o contrato pela perda da propriedade, o novo dono não precisa ajuizar ação autônoma de rescisão ou despejo para ser imitido na posse.
- Direito de preferência: o direito de preferência do arrendatário pressupõe um contrato existente e válido, o que deixa de ocorrer com a perda do imóvel pelo arrendador original.