El Superior Tribunal de Justicia (STJ) adoptó recientemente una importante decisión que afecta directamente a los propietarios de tierras e inmuebles que enfrentan procesos de expropiación por parte del poder público. En una decisión unánime (Tema 1.454), el Tribunal estableció nuevos plazos límite (“límites temporales”) para que los peritos calculen el valor de mercado del inmueble. El objetivo del cambio es evitar que los procesos se prolonguen durante años a la espera de una valorización inmobiliaria y garantizar un “precio justo” tanto para el propietario como para el Estado.
Hasta entonces, el monto de la indemnización solía calcularse con base en el valor del inmueble en el momento en que se realizaba la pericia judicial, lo que muchas veces tardaba años en ocurrir. Ahora, el STJ estableció fechas exactas para determinar ese valor, que varían según el tipo de expropiación:
Expropiación ordinaria (obras públicas y utilidad pública): el monto de la indemnización debe calcularse con base en el valor de mercado del inmueble, como máximo, un año después del inicio del proceso judicial.
Expropiación para reforma agraria: en el caso de tierras improductivas, el cálculo del valor deberá corresponder al precio de mercado del inmueble, como máximo, 90 días después de la presentación de la acción.
Expropiación indirecta: Son los casos en que el Estado ocupa el terreno de manera irregular, sin un procedimiento previo. En estos casos, el monto de la indemnización corresponderá al valor que tenía el inmueble en la fecha exacta en que el Estado tomó posesión del área (más el ajuste monetario y los intereses previstos por la ley).
Si la tasación pericial se realiza después de esos plazos, el perito deberá utilizar técnicas científicas para calcular cuánto valía el inmueble en aquella fecha límite del pasado, ya sea 90 días o un año después del inicio del proceso.
La única excepción se produce cuando la demora en la pericia es atribuible exclusivamente al propio Estado (poder público). En ese caso, el plazo límite se extiende por el mismo período de dicha demora.
Además, el STJ determinó que cualquier valorización del inmueble derivada de la propia actuación del Estado —como, por ejemplo, la construcción de una nueva carretera cercana— deberá descontarse del monto de la indemnización.
La nueva regla no afecta las pericias que ya hayan sido realizadas o iniciadas. Solo se aplicará a los procesos en los que el juez ordene la realización de la pericia después de la publicación oficial de esta nueva decisión del STJ.
Con límites de tiempo más estrictos para la tasación de los inmuebles, el propietario debe contar con un asesoramiento jurídico adecuado desde el primer momento del proceso de expropiación, a fin de garantizar que la valoración de su patrimonio no se vea perjudicada y que el monto pagado corresponda, efectivamente, a la justa indemnización prevista en la Constitución.