La Sección 3ª del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) reafirmó, por unanimidad, que las Sociedades de Propósito Específico (SPE) vinculadas a promociones inmobiliarias bajo el régimen de patrimonio separado resultan incompatibles con el régimen del concurso de acreedores.
La decisión se ajustó al voto del ponente, el Ministro Humberto Martins, manteniendo el criterio del Tribunal de Justicia de São Paulo (TJSP).
La esencia de la controversia
El debate jurídico giraba en torno a la posibilidad de incluir a estas sociedades en procedimientos concursales. En el caso en cuestión, las SPE operaban bajo el régimen de patrimonio separado — mecanismo que segrega los activos y recursos de un proyecto específico del patrimonio general del promotor inmobiliario.
El objetivo de dicha segregación es claro: garantizar que los fondos invertidos por los adquirentes de las unidades se destinen exclusivamente a la terminación de dicha obra, protegiéndolos de eventuales crisis financieras de la empresa matriz.
Fundamentos de la decisión
Al analizar los Recursos Especiales, el Ministro Humberto Martins destacó que:
- Incompatibilidad de regímenes: La naturaleza de la SPE con patrimonio separado está orientada a la preservación del proyecto y a la seguridad de los compradores, lo que colisiona con la lógica de concurrencia y concurso de acreedores propia del concurso de acreedores.
- Seguridad jurídica: El mantenimiento de la exclusión de estas empresas del régimen concursal preserva la estructura de garantías del sector inmobiliario.
¿Qué significa esto para el sector?
Para el mercado inmobiliario y los inversores, la decisión refuerza la protección del patrimonio separado. Asegura que, aun cuando un promotor inmobiliario enfrente una crisis sistémica, los proyectos en situación saludable gestionados a través de SPE afectadas continuarán protegidos y con los fondos vinculados a la entrega de las llaves.