La Reforma Tributaria, prevista en la Constitución Federal (art. 156-A), en el Proyecto de Ley Complementaria n.º 108/2024 y en la Ley Complementaria n.º 214/2025, tuvo como principal objetivo transformar el sistema de tributación sobre el consumo en Brasil.
Se eliminaron cinco impuestos complejos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — que serán sustituidos por dos nuevos: el Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS) y la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS).
Para evitar rupturas y garantizar la seguridad jurídica de las operaciones en curso, la Ley Complementaria n.º 214/2025 instituyó regímenes transitorios opcionales aplicables a determinadas actividades inmobiliarias, incluyendo contratos de alquiler, cesión onerosa y arrendamiento de inmuebles.
Aunque aún no se han definido las tasas finales del nuevo régimen, especialmente del IBS y del CBS, todo indica que habrá un aumento en la carga tributaria sobre las operaciones inmobiliarias. Las estimaciones actuales apuntan a una tasa conjunta entre el 26,5% y el 28%.
Por ello, es esencial que los contribuyentes con contratos de alquiler y arrendamiento firmados por plazo determinado y actualmente vigentes respeten los plazos legales para aprovechar el régimen transitorio.
El art. 487 de la Ley Complementaria n.º 214/2025 autoriza a los contribuyentes a permanecer temporalmente bajo las reglas anteriores de PIS y Cofins, según el régimen tributario de la persona jurídica. De este modo, las empresas tributadas por el régimen de lucro presunto podrán recaudar IBS y CBS a una tasa conjunta del 3,65% sobre los ingresos brutos de la renta, reproduciendo el tratamiento vigente de PIS/Cofins.
Para ello, se deben cumplir los siguientes requisitos:
Alquiler no residencial
- Contratos firmados hasta el 16/01/2025 (fecha de promulgación de la Ley Complementaria 214/2025).
- Se requiere el reconocimiento de firmas o la firma electrónica de las partes.
- Hasta el 31/12/2025, será necesario la anotación o el archivo de los contratos en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Títulos y Documentos — alternativamente, la puesta a disposición para la Receita Federal y el Comité Gestor del IBS, aunque la forma de esa disponibilidad aún no ha sido reglamentada.
- Validez del beneficio transitorio: durante todo el plazo contractual.
Alquiler residencial
- Contratos firmados hasta el 16/01/2025.
- Se requiere el reconocimiento de firmas, la firma electrónica de las partes o la comprobación del pago del alquiler hasta el mes siguiente al inicio de la vigencia del contrato.
- No se requiere el registro en notaría ni la puesta a disposición para la Receita Federal o el Comité Gestor.
- Validez del beneficio transitorio: hasta el 31/12/2028, aunque el contrato tenga un plazo superior.
Resumen de los principales puntos de atención:
- Los contratos nuevos firmados después del 16/01/2025 no podrán optar por el régimen transitorio.
- Los contratos de alquiler no residenciales deben estar registrados hasta el 31/12/2025 — plazo fatal.
- Las locaciones residenciales, aunque exentas de registro, tendrán un límite máximo de validez hasta 2028 bajo el régimen anterior.
- Se recomienda revisar y formalizar las firmas y registros lo antes posible para garantizar el encuadramiento y evitar la pérdida del beneficio tributario.
Si su empresa posee contratos de alquiler que se encuadren en estos criterios, Cesar Peres Dulac Müller Advogados está a disposición para evaluar cada situación y orientar sobre las medidas necesarias para garantizar el encuadramiento en el régimen transitorio dentro de los plazos legales.