La 3ª Sala del Tribunal Superior de Justicia (STJ) reafirmó un criterio fundamental para los mercados inmobiliario y financiero: el acreedor de una deuda garantizada mediante transmisión fiduciaria de la propiedad no está obligado a seguir el procedimiento de subasta extrajudicial (Ley 9.514/97) antes de reclamar judicialmente el importe adeudado.
Libertad de elección para el acreedor
La decisión aclara que, aunque la Ley 9.514/97 establece un procedimiento extrajudicial para la consolidación de la propiedad y la venta del inmueble, el acreedor mantiene la facultad de optar por la ejecución judicial directa.
Esta vía está permitida siempre que el contrato constituya un título ejecutivo líquido, cierto y exigible. Según el ponente, Ministro Humberto Martins, esta elección puede incluso beneficiar al deudor, ya que el proceso judicial ofrece una mayor amplitud para el contradictorio y la producción de pruebas en comparación con el procedimiento administrativo de los registros notariales.
Validez del tipo CDI
Otro punto relevante de la sentencia (REsp 1.978.188) se refiere a la validez del tipo CDI como índice de intereses remuneratorios. El criterio fijado fue que:
- El CDI es un índice definido por el mercado y no está sujeto a manipulaciones unilaterales por parte de la entidad financiera.
- Su utilización está ampliamente aceptada en las operaciones bancarias y no se considera abusiva por sí misma.
¿Qué cambia en la práctica?
Para empresas e instituciones financieras, la decisión garantiza una mayor seguridad jurídica y flexibilidad estratégica. Es posible evaluar, caso por caso, si la recuperación del inmueble mediante el procedimiento extrajudicial resulta más ventajosa o si la ejecución judicial sobre todo el patrimonio del deudor es el camino más rápido para la satisfacción del crédito.