La Tercera Sala del Superior Tribunal de Justicia (STJ) reafirmó la legalidad de la acumulación entre garantías contractuales y el derecho de prenda legal en los contratos de arrendamiento. Por unanimidad, el colegiado desestimó el Recurso Especial nº 2.233.511 – AL y estableció que la existencia de fianza no priva al arrendador del derecho a retener bienes del inquilino para asegurar el pago de rentas vencidas.
Entienda el caso
Un centro comercial de Maceió procedió a la retención de bienes muebles (productos y mobiliario) de un comerciante moroso, solicitando posteriormente la homologación judicial del derecho de prenda legal. La defensa del arrendatario alegó que la medida vulneraba el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos brasileña (Ley 8.245/91), que prohíbe la exigencia de más de una modalidad de garantía en un mismo contrato, bajo pena de nulidad y de contravención penal.
Fundamentos de la decisión
El ponente, el ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, aclaró que se trata de institutos con naturalezas y finalidades distintas, que resultan plenamente compatibles entre sí.
- Garantías contractuales (Ley 8.245/91): Son limitaciones a la autonomía privada en el momento de la firma del contrato, destinadas a evitar abusos del arrendador al exigir cumulativamente depósito de fianza, garantía personal o seguro de caución de alquiler.
- Prenda legal (art. 1.467, II, C Prenda legal (art. 1.467, II, Código Civil): Es un derecho real que deriva directamente de la ley, con independencia de la voluntad de las partes. Se trata de una forma de autotutela privada admitida cuando existe peligro de que la demora en el cobro ponga en riesgo la satisfacción del crédito.
Conclusión
El Tribunal entendió que la prohibición de duplicidad de garantías se limita a las garantías convencionales (pactadas entre las partes) y no suprime los derechos previstos en la ley. Así, incluso cuando el contrato prevea fiadores, el arrendador puede apropiarse de los bienes que guarnecen el inmueble para garantizar la efectividad del crédito arrendaticio en caso de incumplimiento.